200来万，就能入驻三亚大悦城商圈——你敢信吗？

这事得从这座商场有多火说起。

熟悉三亚的朋友应该都知道，这两年，三亚的商业格局发生了很大的变化。而变化的起点，正是2024年10月1日——三亚大悦城开业。

三亚大悦城开业 图源：三亚市商务局

开业当天，销售额突破1500万元，客流冲到14.7万人次；第一年下来，累计客流突破1800万人次，销售额超过16亿元，会员攒下24万；

进入2026年，热度没有退，1-4月客流770万人次，同比增长40%，长期占据三亚各大平台热门商圈榜首。

但商场就这么大，位置就这么多。10万㎡的商场，220多个品牌已经排满，优质铺位的租金和门槛，把大批中小商家挡在了门外。

不过小易听说，最近不少中小商家把目光挪到了楼上——中粮·大悦双子星A座，这里只要200来万，就能拥有一个自己的灵动生意空间。

位置：企业和钱，都在往这里聚

做实体生意选场地，第一眼看位置。

中粮·三亚大悦中心，落子在三亚中央商务区东岸核心区，紧挨城市主轴迎宾路。

在这个地方开公司，你能享受到的是：海南自贸港对鼓励类产业企业实行15%企业所得税，对高端紧缺人才实行15%个人所得税；再叠加中央商务区的楼宇经济补贴，账面成本先降一截。

截至2026年5月底，三亚中央商务区注册企业已经达10989家，总部企业31家，紫金控股、大唐海外、海旅免税这些都已经落位。上万家公司聚集在这个片区，每天的上班族规模可想而知。

中粮·三亚大悦中心实景

这个片区的核心项目，就是中粮·三亚大悦中心，一座集大型消费商圈+总部经济+藏品级中心豪宅于一体的超级综合体，总占地面积约205亩，总建筑面积约82.1万㎡，是海南省、三亚市双重点项目，也是"三亚中央商务区总部经济建设示范点"。

中粮（三亚）国贸中心ITC实景

这座超级综合体有两张名片，一张是207米的中粮（三亚）国贸中心ITC，三亚市区的地标性超高层，顶层的云顶展厅和顶层无边际泳池等配置也一并落成；

另一张是大悦城购物中心，开业近两年，已经成了三亚人约饭、逛街、遛娃的默认选项。

三亚大悦城实景

这个项目的操盘手必须要介绍一下——大悦城控股，是中粮集团旗下的地产板块。这家公司的履历，商业地产圈里的人都熟：1993年就在深交所上市，业务覆盖商业、住宅、写字楼、酒店，布局北京、上海、深圳、成都等近40个一二线核心城市，总资产近1600亿元。单说商业这条线，“大悦城”和“大悦汇”两个产品线已经落地全国20多个城市，在运营、在建项目40多个——从北京西单到上海静安再到三亚，每落一子，都做得有声有色。

这样一家公司在三亚做项目，对要买经营场地的人来说，是个参考信号：不是做一票就走的，是要长期运营的。

政策、企业、项目、运营，环环相扣——这才是“位置”两个字在这里的真实分量。

客群：楼下的人流，楼上的客人

选好了位置，接着看生意人最看重的——客群。

开门做生意，最贵的成本不是租金，是养客，多少店倒在回头客不够上。

先看商场的运营。三亚大悦城的销售坪效排在全国大悦城体系第一，总销售额和客流量排体系第三；场内做到全国单店销售第一的品牌，累计已有20家；

商场实景

2026年1-2月销售额4.8亿元，创历史同期最佳；五一假期客流同比提升10%，销售同比提升近30%；这两年新引进的品牌里，首店、独家店、形象店占了九成。

开业第二年还在往上走，说明这不是一波开业热度，是运营在持续做功。

再看人从哪里来。看一天里进出这个商圈的四种人，就清楚了。

第一种，周边上班和常住的人。片区企业过万、住宅连片，早晚上下班的人流雷打不动。他们在楼下的消费是即时的——吃饭、买咖啡；而午休做个护理、下班健完身再回家，这类要花点时间的服务，正是楼上工作室的日常，也是每天都能指望的回头客。

第二种，游客。他们是商圈里随季节起伏的那一块，但架不住三亚的基数大——光是进商场歇脚、躲太阳的游客，体量就相当可观。这类客人逛累了、在海边晒了一天，想做个修复、或者安静歇脚处理工作，这类"多待一会儿"的需求，自然上楼解决。

商圈人气

第三种，国际客人。大悦城的外卡消费占比超30%，排在三亚非免税商业前列，优衣库、GAP等门店的外籍消费占比甚至超过60%；外币兑换、Alipay+、离境退税都配齐了，花钱没有障碍。他们更看重私密和专业的服务，楼上一对一的空间，比商场柜台更对胃口。

商圈夜景

第四种，夜里出来的年轻人。"DreamLand超控都市"把音乐现场、喜剧剧场聚到了顶层，开街首周客流破万。商场有打烊时间，夜场没有——演出散场之后的人流，楼上的店抬脚就接得住。

商圈人气

聊到这，客群来源就清楚了：成熟的商圈等于先替你把三亚有消费力的人聚到楼下；其中愿意上楼、愿意为专门服务付费的，又自然沉淀成你的客人。

产品：97-147㎡的灵动空间

聊完位置和客群，现在需要回到生意人自己的问题上：场地长什么样？

先说一个三亚写字楼市场的现状：市区在租在售的写字楼，单套面积普遍300㎡起步，这个门槛基本是为大企业准备的。

一家十几人的公司、一个三五个人的工作室，想在CBD要个体面的门脸，选择一直不多。

中粮·大悦双子星A座实景

中粮·大悦双子星A座把面积控制在97-147㎡，切的正是这段空白。层高4.2米，办公不压抑，做展示陈列也更从容。单套能独立使用，几套相邻的打通，又能拼出一整层总部。企业先在97㎡里起步，做大了再往同层扩，不用挪地方。

总价约245万起，首付约80万。这个预算放进三亚主城的商品住宅，只能盯着中段面积段挑挑拣拣；放进这里，是大悦城楼上一套能注册公司、能开门营业的经营场所。

中粮·大悦双子星A座大堂实景

做生意的人都清楚，客户对一家公司的第一印象，从进门那一刻就开始计分了。A座的大堂挑高12米，配6台高速电梯，高峰期运力不慌；新风系统、LOW-E中空玻璃、智能办公系统，也都是按日常办公的实际痛点配的。

配置里最值钱的，其实是空调这一项。三亚不少写字楼用的是整栋中央空调，统一供冷、按时开关——大厦几点停，你的店就几点打烊。

样板间实拍

这里不一样，每户装的是独立VRF空调，开关、温度、时段全在自己手里：凌晨跟海外客户开电话会，没问题；晚上十点直播上链接，没问题；深夜临时接待一个重要客人，也没问题。

对坐办公室的人来说，这顶多算舒适；对做生意的人来说，这是营业时间的自主权——你的店几点开门、几点打烊，由你的生意说了算。

样板间实拍

至于这个灵动空间能做什么，限制不多：企业总部、工作室、展厅、会所、美容美甲、健身房……在这个面积区间里，服务型商家想做的业态，基本都装得下。

样板间实拍

还有一点很容易让人忽略——生意是有周期的，而中粮·大悦双子星A座可租可售，还支持以租代售；真到用不上那天，小面积、总价低、受众面广，转手或出租都好找人接手，可以说是进可攻、退可守。

顺便说个新动静

这两年三亚的商业项目，小易看过不少，但位置、客群、产品，三样同时在线的，屈指可数。中粮·大悦双子星A座，算是其中一个。

中粮·大悦双子星实景

它的逻辑不复杂：楼下是养熟的商圈，人气是现成的；楼上是总价200来万起的灵动生意空间，把入场门槛拉到了中小商家够得着的位置。

更难得的是时间差——商场花了一年多，才把热度养成今天这样；而楼上的位置，今年才开始卖，这个时间差打得刚刚好。

最后顺带说个消息，大悦中心的高端住宅产品——中粮·铂悦壹号，全新样板间与实景示范区预计10月开放。这是中粮集团旗下大悦城控股最高端住宅产品线“壹号系”首进海南的作品，也是三亚首个私家泳池入户的高端豪宅。整座社区仅规划312户，产品为建面约160-240㎡的宽境大平层，70年产权，一梯一户设计，精装交付，户户享270°环幕视野，使用率超100%，空间几乎零浪费。关注高端住宅的朋友，可以多留意。